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jeudi 12 février 2015
Ce que prévoit la réhabilitation du secteur François Peatrik

Si souvent promise, si souvent repoussée, la réhabilitation de l’école François Peatrik aurait du franchir un cap historique lors du conseil municipal du 22 septembre 2014 avec la présentation de son programme (cahier des charges) qui insistait sur l’urgence d’engager des travaux.

Pourtant 5 mois après, rien n’est lancé !

Pourtant depuis cette date, et alors même que le Petit Robinson de septembre 2014 annonçait imprudemment la désignation imminente de l’architecte, tout semble bloqué : même les procédures de concours n’ont toujours pas été, en février 2015, lancées. Pourquoi ce retard ?

  • la complexité savamment entretenue par la majorité, si peu compatible avec les procédures de marchés publics et sur laquelle nos élus avait alerté dès septembre ?
  • les gabegies du maire (PPP  , Pôle, Monopoly ...) ont-elles, comme nous l’évoquions lors de la campagne des municipales 2014, privé la ville de toute liberté budgétaire pour répondre aux besoins des Robinsonnais ?
  • une combinaison des deux précédentes ?

Maintenant, au mieux, l’architecte sera désigné en... janvier 2016 !

A défaut de mener cette réhabilitation, revenons sur ses objectifs et la gourmandise de la majorité...

L’état de l’école ne laisse pas le choix

Le diagnostic de la situation actuelle est alarmant.

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La délibération présentée lors du conseil ne pouvait pas être plus claire : « Ces locaux sont aujourd’hui vétustes, pour partie inadaptés et doivent être modifiés. »

En lisant le diagnostic de l’existant, il est même étonnant que cette réhabilitation n’ait pas été lancée plus tôt : « électricité désuète, présence d’amiante avérée en particulier dans le gymnase, absence de désenfumage dans les voies de circulation, portes qui ne jouent pas leur rôle de coupe-feu, ventilation inefficace dans les cuisines, un local électrique en guise de vestiaire du réfectoire de l’école maternelle… »

Ce réquisitoire explique pourquoi cette réhabilitation est promise depuis si longtemps. Compte tenu du diagnostic et de la présence des élèves durant les travaux, la conclusion est qu’il est nécessaire de démolir / reconstruire plutôt que de réhabiliter les bâtiments existants.

On apprend au détour du diagnostic qu’un bâtiment « a subi une restructuration lourde récente et les travaux intérieurs restent inachevés » ce qui est une façon curieuse d’utiliser les fonds publics.

Quitte à reconstruire pourquoi ne pas agrandir ?

École et accueil périscolaire

Les besoins nés de la densification non maîtrisée voulue par la majorité municipale depuis 25 ans sont indéniables et il faudra une école plus grande pour accueillir les enfants des quartiers densifiés [1].

Le programme prévoit ainsi, pour la partie scolaire et l’accueil périscolaire, la construction de 9 classes de maternelle (au lieu des 6 actuelles), 15 classes d’élémentaire (au lieu des 11 actuelles), un pôle tampon élémentaire/maternelle, un accueil de loisirs élémentaire, un accueil de loisirs maternel, un espace de restauration et une salle de sports.

L’accès de ces équipements se fera depuis la rue François Peatrik ou depuis un cheminement piéton aménagé depuis cette voie.

L’implantation de la Maison des Associations

Le programme prévoit aussi un équipement de quartier de 500m² qui permettra d’offrir un espace moins excentré que l’espace Galilée et de mutualiser la salle polyvalente de l’école [2]. L’accès sera, lui aussi, assuré depuis la rue François Peatrik ou depuis un cheminement piéton aménagé depuis cette voie.

Des logements sur lesquels on ne dit pas grand chose

Ce programme ne prévoit pas que l’école, le gymnase et la Maison des Associations mais aussi des logements : qu’attendre d’autre d’une majorité qui réduit systématiquement depuis 25 ans la surface des équipements publics et en particulier des écoles ! Et pas qu’un peu ! Sur les 10 000 m² de constructions prévues, 4 000 seront consacrés aux logements qui devront s’implanter en front bâti sur la rue François Peatrik.

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Pourtant, pour reprendre les termes du programme :« la cour élémentaire plantée d’arbres, la faible densité d’occupation des sols, les perspectives et les mises en scène créées par les jeux de niveaux et les cheminements, la diversité des espaces confèrent au site une ambiance agréable et singulière ». C’est bien cette singularité de François Peatrik permettant aux enfants de disposer de vastes espaces de jeux qui est remise en question par ce choix.

La délibération du conseil est ici claire : « Les éléments constitutifs de la localisation de cette opération, les volumes construits, les accès, le nombre de logements et la typologie, ainsi que les contraintes techniques d’implantation sur la parcelle, sont précisés dans le programme de l’opération. ». Claire mais fausse car le programme est étrangement peu bavard sur ces logements. Que sait-on ? Leur superficie sera de 4000 m², ils seront composés de 60% de grands logements, ils devront s’implanter en front bâti sur la rue François Peatrik… A part cela rien, enfin à part qu’ils doivent permettre de générer une recette pour la ville de 6 M€ ! En témoigne, cet extrait du cahier des charges au sujet de ces logements :

Un huitième de page d’un cahier des charges de 64 pages pour 40% des constructions. Ce serait dommage de donner des orientations claires aux futurs architectes... et cela évite surtout d’informer nos concitoyens sur la teneur réelle du projet immobilier.

Mais la taille de la parcelle qui sera réservée à ces logements est une donnée importante de jugement du projet : 2 000m² ? 3 000m² ? De cela, le programme ne dit rien.

Voici donc un programme qui vise à ôter une partie d’espaces extérieurs d’une école au profit d’une opération immobilière sans même préciser le volume des constructions et sans préciser la superficie qui sera grignotée.

Enveloppe financière du projet

Initialement fixée à 10 M€, l’enveloppe financière prévisionnelle des travaux des équipements publics est passée à 20 M€ HT.

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L’enveloppe financière prévisionnelle des travaux des équipements publics est fixée à 19 846 910 € HT en lots séparés.

On peut s’étonner que les prix soient donnés en valeur de février 2013 alors que le programme est daté de septembre 2014... Faut-il y voir le signe que le budget de l’opération a été établi mi-2013 et que c’est sciemment que le budget de 10 M€ a été maintenu dans cette année pré-électorale comme nous l’avions évoqué dans cet article ? Quoiqu’il en soit, alors que le programme vient de sortir, il faudrait déjà réviser les prix.

Le projet proposé par la majorité est complexe, liant déconstruction de bâtiments amiantés et reconstruction en site occupé, sans doute avec des phasages complexes, des rythmes différents avec des logements, où forcément le plus tôt sera le mieux, et une école, dont le chantier devra s’adapter aux rythmes scolaires… Pourtant, le budget est donné en lots séparés (c’est-à-dire en sollicitant une entreprise par lot plutôt qu’une seule entreprise dite générale qui assure toute la coordination des travaux).

Le budget de la réhabilitation de l’école Joliot-Curie avait, pour les mêmes raisons, explosé, ce printemps, de 26% : l’architecte a expliqué que le choix des entreprises séparées n’étaient pas compatible avec la complexité d’une réhabilitation en site occupé.

Après être passé de 10 à 23 M€ en avril 2014,on peut s’attendre que le budget soit ré-évalué à la hausse à la suite de l’intervention des architectes. Alors que nos élus lui signalaient ce risque lors du dernier conseil, le maire a confirmé qu’il éétait normal que les budgets augmentent... Pourrait-il ajouter que c’est la signe de sa prétendue « bonne gestion ».

Ce qui est clair dans la délibération, c’est le montant que doivent rapporter les logements « dont le prix prévisionnel, estimé à 1 500 € HT par m² de SHON, sur une surface totale d’environ 4 000 m², générerait des recettes prévisionnelles de 6 000 000 €. » [3] Remarquons aussi que 1500 € /m² est très supérieur à ce que la ville, pourtant gourmande, demande habituellement.

Constatons que, si rien n’est clair sur ces logements, la recette qu’ils génèrent est, elle, particulièrement précise.

Compte tenu du contexte et des habitudes de la ville, il y a fort à parier que l’enveloppe financière prévisionnelle des travaux sera rapidement dépassée.

La concertation est en trompe-l’œil

Depuis plusieurs années, la majorité répond inlassablement à nos demandes d’éclaircissements sur cette réhabilitation que la concertation se poursuit mais l’ajout de logements a étrangement été oublié ?

La concertation est si nourrie que la dernière réunion date de juin 2013 malgré la promesse d’en faire une en décembre 2013 !

La majorité nous dit que le projet a été accepté par la population ; comment est-ce possible alors qu’il doit être présenté en novembre 2014 ? Par ailleurs, le cahier des charges vient d’être voté (donc défini) et va prochainement être transmis aux architectes-candidats ; comment peut-on en espérer le retour avant 2014 ?

Quels sont les problèmes posés pour réussir ce programme ?

L’absence d’orientations pour les architectes et pour le jury

Si le programme ne précise rien sur les intentions de la ville, les logements et la taille de la parcelle, comment les architectes vont-ils établir leurs propositions ?

La tâche ne sera pas simple non plus pour le jury : en l’absence de précision et de hiérarchisation, quels seront les critères qui guideront les choix lors du jury de candidature puis de projet ? Comment, dans le cadre figé des marchés publics, juger des projets qui ne pourront être comparables compte tenu de l’imprécision du programme ? Sur quoi le projet de logements sera-t-il jugé alors que le programme ne demande rien ? Comment choisir entre (par exemple) :

  • un projet avec un équipement public intéressant mais des logements inacceptables et/ou invendables,
  • un projet avec une école non fonctionnelle mais des logements particulièrement bien pensés et compatibles avec une amélioration de la mixité sociale dans le quartier ?

Un montage complexe avec le futur promoteur

La procédure apparaît comme complexe. Pour faire simple, la parcelle aurait pu être découpée : 4 000 m² (ou autres) pour les logements ; le reste pour l’école.

Qu’on soit pour ou qu’on soit contre, le débat et les procédures auraient été clarifiés mais ici, l’ensemble reste (très vraisemblablement volontairement) flou :

  • Les logements se feront-ils ?
  • Comment et à quel moment le promoteur va-t-il intervenir ?
  • Comment sera-t-il choisi ?
  • Quelles seront les marges de négociation entre un projet proposé par l’architecte lauréat (et donc peu modifiable compte tenu des procédures de marché public) et les enjeux financiers et commerciaux du promoteur ?
  • Dans quelles conditions les études de maîtrise d’œuvre seront-elles revendues ?

L’accord et le bien-vivre des riverains et des parents d’élèves

Manifestement, les riverains ne sont pas au courant du contenu du projet et les premiers échos montrent un refus de principe de voir s’implanter des logements sur cette parcelle. Au-delà des questions de principe (que nous partageons), il est probable que des logements de faible hauteur seront moins rejetés mais plus ils seront bas, plus ces logements devront être implantés sur une parcelle de superficie importante, au détriment de l’école, ce qui entraînera un rejet de la part des parents d’élèves. En n’abordant pas clairement les problèmes avant la réalisation effective, on risque de devoir y faire face dans un cadre conflictuel et de compromettre l’avenir du projet.

La saturation du stationnement et les conséquences sur la circulation

Comme pour chaque nouvelle construction au Plessis-Robinson, le problème du stationnement va être amplifié par ce programme. La place de l’Auditorium est déjà régulièrement saturée et il faudra en plus

  • permettre aux membres des associations de stationner à proximité de la nouvelle Maison des Associations ;
  • prévoir une place de stationnement par classe (soit 24) ;
  • prévoir deux places par logement (entre 80 et 100).

Il est regrettable que le programme n’aborde pas ce problème de fond et n’anticipe pas les possibilités de partage du parking.

Par ailleurs des plans de circulation sont à établir. Quelles seront par exemple les conséquences du projet sur la circulation des véhicules des nouveaux riverains et la dépose des enfants à l’école ?

Au-delà du refus de principe de voir encore une école sacrifiée sur l’autel de la promotion immobilière au Plessis-Robinson, nos élus ont cherché à poser ces questions et anticiper ces risques lors du conseil municipal de septembre. Le maire les a traités de « techniciens » et a refusé de répondre à leurs questions en admettant de toute façon son incapacité à y répondre.

Selon lui, la seule question à se poser est "Voulez-vous une jolie école rénovée ?". Effectivement, il préférerait sans doute qu’on ne s’occupe que de cela.

notes :

[1La délibération poursuit logiquement : « Par ailleurs, à l’occasion de sa reconstruction, l’évolution démographique de la commune conduit à prévoir d’augmenter la capacité d’accueil du groupe scolaire François-Peatrik, afin de permettre de scolariser si besoin est un nombre supplémentaire d’enfants en agrandissant éventuellement le secteur scolaire de rattachement de ce groupe. »

[2Là aussi, le programme prend un ton de réquisitoire : « les locaux actuels, difficilement accessibles. situés au-dessus des services techniques de la ville et éloignés du centre, ont fait l’objet d’une étude pour regrouper les associations existantes et leur offrir des conditions d’accueil mieux adaptées à leurs besoins ».

[3Passons sur le fait que la SHON n’est plus utilisée et est remplacée par la surface de plancher comme le rappelle aimablement le site internet de la ville


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Site d'information de la section du Plessis-Robinson du Parti Socialiste