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dimanche 8 avril 2018
Un bail à construction pour le Racing bien mystérieux
Conseil municipal du 15 mars 2018

Stephen Hawkins, mort le mois dernier, a démontré qu’un peu de matière s’échappe des trous noirs, un peu d’information qui donne une température à ces objets mystérieux. Il aurait bien été en peine de donner une température au conseil municipal du Plessis-Robinson du 15 mars tant aucune information n’en sortait ! La meilleure preuve a été donnée par la délibération consacrée au bail à construction offert (ou plutôt bradé) au Racing 92.

Contrairement à ce que la majorité municipale disait, l’objet de la délibération n’était pas de parler de l’aménagement du parc des sports mais bien d’une extension (dans le temps et dans l’espace) du bail du Racing 92.

Ce bail, initialement de 50 ans, date de 2011 mais a déjà fait l’objet de trois extension par avenants.

Quelques rappels sur le bail initial et les avenants

  1. En mai 2011, la ville faisait un bail de 50 ans pour une emprise de 14 356 m² comprenant un terrain et un droit à construire une école de 3 705 m². Le loyer était fixé à 36 000 €.
  2. En juillet 2011, la ville faisait un avenant pour ajouter 11 321 m² d’emprise (pour un deuxième terrain de rugby) et au passage, elle régularisait les constructions puisque l’école passait discrètement de 3 700m² à 4 375 m² (soit une augmentation de 20 %). Pour tout cela, le loyer n’augmentait que de 2 500€ par an : ainsi, un terrain de rugby a été retiré aux Robinsonnais pour bien moins de 200 € par mois (puisque le loyer d’un bail à construction est essentiellement lié aux « droits à construire »).
  3. En juin 2012, la ville cédait un bout de son parking pour le privatiser en partie et construire un parvis. Pour cet espace, le loyer était fixé à 4 592 € annuel payable permettant à la ville de toucher 225 008 € (49 * 4 592).

Avec la délibération du 15 mars, le Racing étend son emprise de 2 022 m² pour y construire un (ou deux) club house dont la surface n’est pas définie (voir ci-dessous). Le Racing propose pour cela un loyer annuel de 50 000 € mais cette fois sur 99 ans payable en une fois pour 3 106 000 €.

La question posée aux conseillers municipaux n’était donc pas liée au projet d’aménagement de Parc des Sports, mais bien sur ce nouveau bail avec en fait une triple interrogation :

  1. Les élus autorisaient-ils le Racing à étendre une nouvelle fois son emprise pour y construire un club house ?
  2. Les élus acceptaient-ils de passer d’un bail long à un bail très long ?
  3. Les élus acceptaient-ils le prix et ses conditions ?

Extension du bail dans l’espace : rien n’est clair !

Sur le premier point, les élus d’opposition ont posé plusieurs questions à la lecture des avis de France Domaine et du projet d’avenant au bail.

Les questions dans le détail

  • L’évaluation des domaines évoque une construction de 1 000 m² pour un club house, un vestiaire et deux logements alors que le bail ne fixe pas de surface pour le club house et que la délibération préparée par la majorité (mais non lue au public) indiquent deux clubs house, deux vestiaires et pas de logement… Qui a raison ?
  • Les domaines évoquent une emprise de 1 790 m² alors que la délibération parle de 2 022 m²… Qui a raison ?

Bien sur, aucun élu de la majorité ne voulait (ou malheureusement ne pouvait) répondre à ces questions sur la réalité des données fournies à France Domaine. Pourtant, ces éléments conditionnent l’estimation des domaines puisque, pour fixer le loyer d’un bail à construction, tout dépend de l’emprise et de la surface à construire.

Extension du bail dans l’espace : quel intérêt pour les Robinsonnais ?

Toujours sur l’extension de périmètre, il est dit dans le rapport de délibération que le Racing 92 « envisage » de mettre à disposition un club house et un vestiaire à disposition du club de football. Les élus d’opposition ont interpellé la majorité pour savoir ce que voulait dire, contractuellement, « envisage » ? Une convention est-elle signée pour cette mise à disposition ? Quelles en sont les conditions ? La mise à disposition est-elle gracieuse pour 99 ans ?

Bien entendu, le maire (pas plus que les autres élus) ne savait pas répondre à ces questions de bon sens et les services techniques, appelés comme d’habitude à la rescousse, ont esquivé les questions.

Extension du bail dans le temps : un passage de 50 à 99 ans non expliqué

Sur le deuxième point, c’est-à-dire le passage de 50 ans à 99 ans, les élus de l’opposition ont souhaité comprendre ce qui le justifiait ?

Après tout, il ne s’agit d’ajouter (enfin selon les domaines) que 1 000 m² bâti sur les 4 375m² existants. Il n’y a pas là un investissement pour le Racing qui justifierait un tel allongement de durée.

C’est d’autant plus vrai que l’un des intérêts d’un bail à construction est de récupérer à la fin du bail les bâtiments construits. Que vaudront ces bâtiments dans un siècle ?

Ici aussi, les élus de l’opposition n’ont eu aucune réponse ni des élus de la majorité qui semblaient découvrir ce qu’ils votaient, ni des services techniques qui ont éludé une nouvelle fois la question.

Radicalisation des conditions de paiement : sauve qui peut, il faut de l’argent frais

La troisième interrogation portait sur le paiement en une seule fois du loyer et les conditions particulières qui l’entourent.

En préambule, les élus de l’opposition ont noté qu’en 2012 (comme rappelé ci-dessus), au moment de payer la location du parvis sur 50 ans, la formule était simple : 49 * 4 592 = 225 008 € payable de suite. Ici, en faisant le même exercice, les élus d’opposition ont constaté que cette logique n’était pas respectée puisque 50 000 € * 99 ans = 4 950 000 € bien éloignés des 3 106 000 € proposés par le Racing 92 pour la même période (soit 99 ans) !

Malgré les nombreuses interruptions du presque sénateur (et plus tout-à-fait maire), les élus d’opposition ont expliqué au public le montage que la majorité municipale, faute manifestement de le comprendre, aurait préféré cacher.

Le détail des conditions financières

  • La formule fait intervenir une indexation du loyer de 1,5%. Tous les ans le loyer augmente un peu comme pour tous les loyers. Avec cette indexation, la somme totale des loyers que la ville aurait du percevoir sur 99 ans était d’un peu plus de 11 M€.
  • Le contrat prévoit une actualisation de 2,5 %. En effet, comme la ville souhaite obtenir de l’argent frais pour cacher son surendettement, le Racing a calculé la somme qu’il aurait du placer aujourd’hui pour que les intérêts permettent de payer le loyer au fur et à mesure dans les 99 ans.

Pour donner un exemple pour le loyer de 2117 :

  • les 50 000 € de loyer annuel défini en 2018 seraient devenus 215 000 € en 2117 compte tenu des 1,5 % annuel d’augmentation du loyer.
  • le Racing 92 considère que si il donne aujourd’hui 18 000 € à la ville et qu’elle place cette somme (en prenant en compte un rendement de 2,5 % par an), alors cela couvrirait le loyer annuel de 215 000€ qu’elle aurait du recevoir en 2117 .

Evidemment cet exemple s’applique à toutes les années entre maintenant et 2117. La somme de ces loyers représente les 3 106 000 € proposés par le Racing 92 à verser en 2018.

Sans remettre en cause le concept d’actualisation, les élus d’opposition ont voulu savoir comment ce taux de 2,5 % particulièrement important avait été retenu : comment être sûr que la commune ne soit pas lésée alors que tous les économistes prétendent que l’actualisation au-delà de 30 ans est un indice à manier avec beaucoup de précaution ?

Alors que P. Pemezec se moquait du public en le prétendant incapable de comprendre les chiffres énoncés, les élus d’opposition ont souligné que ce paiement en une fois est un crédit que fait le racing à la commune… un emprunt qui ne dit pas son nom. C’est somme toute quelque chose que chacun conçoit, en recevant aujourd’hui la somme totale, la ville peut faire des investissements (en particulier une partie de la rénovation du Parc des Sports rendu nécessaire pour reconstruire un troisième terrain pour les Robinsonnais puisque le racing en prend deux) mais se prive en fonctionnement d’un loyer annuel. La majorité municipale paye donc bien les investissements d’aujourd’hui en privant sur 99 ans la commune d’un revenu… C’est bien une dette CQFD.

Encore une fois, les services techniques ont botté en touche, reprenant la litanie, habituellement pratiquée par P. Pemezec lorsqu’il ne veut pas répondre, évoquant le méchant État qui les a privés de revenu… Pour compenser une perte, la commune « emprunte » à des taux extraordinairement élevés des sommes et prive ainsi les générations futures de recettes, cherchez l’erreur !

En bonus, deux décisions discrètes de la majorité municipale sur le même sujet

Dans le même temps, les élus d’opposition ont relevé, parmi d’autres, deux décisions liées au Parc des Sports ou au Racing…

Un marché de 4,9 M€ HT sans commission pour la rénovation du Parc des Sports

Le marché de travaux pour la réfection du terrain des sports municipal et l’ajout d’un 3e terrain a déjà été attribué pour 4,9 M€ HT. Cette décision s’est faite sans commission d’appels d’offres alors qu’elle se réunit parfois pour des sommes dérisoires…

Nos élus ont souligné ce manque criant de transparence alors que c’était l’occasion d’un débat sur la nature des travaux et la pertinence d’une telle dépense.

A n’en pas douter, cette commission aurait permis de connaitre la nature des revêtements alors que plusieurs médias se sont fait l’écho d’une toxicité suspectée sur les terrains synthétiques et que l’enquête diligentée par le gouvernement sur ce sujet ne sortira ses conclusions qu’en juin soit trop tard pour les prendre en compte !

20 000 € de prestation sans mise en concurrence pour une société proche de l’ARENA 92

Encore plus discrète, la première décision du « maire » de l’année attribuait une prestation de service sans mise en concurrence de 20 000 € à la société en charge de la communication de l’Aréna 92.

Alors que les élus d’opposition ont demandé la nature de cette prestation, le maire et les services techniques ont peiné à donner une explication claire : l’un disant qu’il s’agissait de publicité lors des manifestations, l’autre évoquant la réservation de 4 tables d’honneurs pour inviter les représentants des associations… Bref ? La seule chose sûre est le coût de 20 000 € pour la commune !

Post-scriptum :

Cette délibération démontre avec particulièrement de force l’absence de transparence de la majorité municipale cachant sciemment jusqu’aux délibérations votées et refusant de répondre aux questions des élus. C’est d’autant plus grave quand la délibération concerne les relations avec un opérateur privé mais ces pratiques sont généralisées à toutes les échelles. Pire, même les élus de la majorité ne semblent pas informés de ce qui se passe et de ce qu’ils votent !


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